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#研究报告#天风问答 | 房地产:基本面在真实复苏吗

栏目:研究报告 作者:ZML 时间:2022-06-07 13:35:22

天风研究所房地产韩笑团队对基本面复苏的交易价值进行了分析,总结并回答了下面四个问题:1、基本面在真实复苏吗?2、销售复苏有没有交易价值?3、本轮销售复苏节奏如何?4、从信用分化到销售分化 基本面在真实复苏吗?根据我们高频数据统计,5月重点城市新房高频销售面积同比降幅相比4月收窄8pct,其中苏州、无锡、广州、上海、青岛、成都等改善明显;5月百强销售金额环比增长5.7%,销售面积环比增长18.4%;5月重点城市二手房高频销售面积同比降幅收窄10pct。量价指标交叉验证近三周基本面在真实改善,我们认

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天风研究所房地产韩笑团队对基本面复苏的交易价值进行了分析,总结并回答了下面四个问题:1、基本面在真实复苏吗?2、销售复苏有没有交易价值?
3、本轮销售复苏节奏如何?
4、从信用分化到销售分化 基本面在真实复苏吗?
根据我们高频数据统计,5月重点城市新房高频销售面积同比降幅相比4月收窄8pct,其中苏州、无锡、广州、上海、青岛、成都等改善明显;5月百强销售金额环比增长5.7%,销售面积环比增长18.4%;5月重点城市二手房高频销售面积同比降幅收窄10pct。量价指标交叉验证近三周基本面在真实改善,我们认为不完全是网签的滞后效应,体现疫后需求自然复苏和因城施策的共同作用。




销售复苏有没有交易价值?
地产股投资的传统逻辑在于政策博弈,核心假设是政策放松带来地产基本面的改善和公司业绩的兑现。前几轮宽松周期内,估值底同步政策底,领先基本面底2个月左右,且之后基本面与估值面互相验证驱动上涨。(1)12年政策边际放松,全国销售温和修复(四季度开始快速修复),PB震荡提升25%。(2)18年底因城施策边际放松,虽然基本面没有明显反应,但PB修复了近30%(政策预期+业绩高峰)。(3)20年疫情之后5-7月销售快速修复,PB于5月-8月出现一波13%的快速修复,并在7月单月修复近8%。三段小周期的启示在于资金更偏好政策弹性的博弈,追求更明确的政策信号(意味着更确定的胜率和赔率),即使在基本面不能兑现的情况之下,估值依然会反应销售复苏预期。此外,如果基本面超预期确立一个季度左右的改善趋势,也能推动预期修正和估值滞后修复。


本轮销售复苏节奏如何?
近3周基本面改善可能是网签滞后效应、疫后需求回补、地方因城施策加速合理需求入市共同作用的结果。本轮行业背景较为复杂(外部大环境变化,行业大周期的潜在拐点,供给侧出清,疫情对居民资产负债表的冲击等),跟20年疫后复苏不能直接对比,但是地产宽松力度介于系统性放松和结构性放松之间,我们相信需求边际变化能够体现出一定的政策宽松效果(21Q4和22Q1出现过类似情形,只是没有形成趋势性改善)。基本面预判情形可能会到最初偏乐观的场景,5-6月销售降幅收窄,我们认为Q3低基数效应下不排除单月增速转正可能,Q4增速持平或小幅回落,全年销售面积同比-15%。



从信用分化到销售分化
如果销售面确认短期复苏趋势,我们认为当前龙头依然破净的情况下,估值仍然有进一步修复空间。核心逻辑除了政策弹性与格局优化之外,我们认为即将发生的重要变化在于:行业信用风险尚未完全出清的大背景之下,需求复苏将率先被国央企和头部公司吸收,行业格局或将从此前的信用分化加速演变到销售分化(前提是压制行业整体需求的系统性因素有所缓解:房价预期,疫情影响,居民杠杆等,主体资质成为居民购房选择的关键变量),优质房企有望进一步受益于非对称性复苏。
持续推荐:1)优质龙头:中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口;2)优质成长:新城控股、旭辉控股集团;3)优质物管:碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注:首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等。


【风险提示】
1)房地产销售不及预期:若行业销售恢复程度较低或销售下行,行业销售复苏或变缓。
2)信用风险超出预期:若行业信用风险蔓延,购房者购房计划或推迟,购房需求的释放或延后,行业销售受到影响;同时房企再融资受到影响、竣工交付受到影响。
3)宏观政策力度不及预期:多地购房放松政策若实施力度较弱,需求释放程度或较低,行业销售或受影响。

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文中报告节选自天风证券研究所已公开发布研究报告,具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。证券研究报告:《基本面复苏的交易价值——房地产》对外发布时间:2022年06月06日报告发布机构:天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)本报告分析师:
韩笑 SAC编号 S1110521120006          
文章来自#赚美了#,一个专注高成长股投研的平台,www.zhuanmeile.com
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