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#投资策略#【华创宏观·张瑜团队】地产新政后,冷暖如何?——每周经济观察第23期

栏目:投资策略 作者:ZML 时间:2022-06-13 21:48:07

主要观点地产新政确有提振效果,但不同城市表现分化5月,二线城市是楼市“松绑”主力,杭州、南京、成都等核心城市也加入稳楼市行列。但本轮楼市放松,主要是对远城区和特定购房人群的定向松绑,对于降首付等刺激性更强的政策,出台城市不多。楼市新政密集出台,对整体成交确实有提振作用,5月40城新房成交面积环比上涨14.15%,止跌回升,其中二线城市修复最明显。由于各城市政策方向和力度不同,作用效果出现分化。(一)5月楼市加码放松,二线城市成“松绑”主力5月以来,二线城市成为“松绑”主力。5月中旬,海南(海口)

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主要观点
地产新政确有提振效果,但不同城市表现分化
5月,二线城市是楼市“松绑”主力,杭州、南京、成都等核心城市也加入稳楼市行列。但本轮楼市放松,主要是对远城区和特定购房人群的定向松绑,对于降首付等刺激性更强的政策,出台城市不多。楼市新政密集出台,对整体成交确实有提振作用,5月40城新房成交面积环比上涨14.15%,止跌回升,其中二线城市修复最明显。由于各城市政策方向和力度不同,作用效果出现分化。
(一)5月楼市加码放松,二线城市成“松绑”主力
5月以来,二线城市成为“松绑”主力。5月中旬,海南(海口)、杭州、成都这三个全国性房地产市场发布楼市新政,二线城市松绑进入新的周期。5月下旬,厦门、南京、武汉等热点楼市城市也加入稳楼市行列。
本轮楼市放松,更强调定向松绑。从政策方向看,放松限购的城市数量较多,但均是点面结合式。我们统计的11个重点二线城市,均优化了限购政策,但放松的基本是远城区,并强调精准施策。11个城市中,6城支持多孩家庭购房,5城放松远城区限购,4城缩短社保/个税年限要求。对于提高公积金贷款额度、降首付等刺激性更强的政策,出台城市不多,11个城市中仅南京、成都、济南三城提高公积金贷款额度,成都、海口两城降低(公积金)贷款首付比例。
(二)楼市略有回暖,不同城市表现分化
5月整体成交略有回暖,二线城市修复最明显。新房市场,边际修复,同比仍“腰斩”。5月40城新房成交面积环比上涨14.15%,止跌回升,同比跌幅下跌50.88%,降幅较4月收窄8.9pcts。二线城市成交规模修复最快,环比涨幅19.57%(4月-28.71%),同比降幅收窄11.06%,在各线城市中均居于首位。二手房市场,仍未企稳。据CRIC数据,5月10个重点城市二手房环比-7%,延续下滑,同比下降40%,降幅收窄16pcts。
城市层面数据也显示,楼市放松政策对成交确有提振。我们统计的11个城市中,8个城市5月商品住宅成交规模环比由负转正,8个城市同比降幅较4月收窄,平均在10pcts。但各城市政策方向和力度不同,作用效果有所分化:
1)政策力度大,边际修复。如苏州、南京、成都,政策放松力度较大且持续发力。以苏州为例,继4月限售和公积金政策放松后,5月调控进一步松动。5月苏州商品住宅成交规模环比回升至49%(4月-21%),同比降幅收窄17pcts。
2)政策力度不大或过于聚焦,延续下滑。政策力度“平庸”,如厦门,5月商品住宅成交规模环比-58%,同比降幅扩大30pcts至-87%。政策过于聚焦,如杭州,517新政除“三孩政策”以外,核心全部是针对二手房市场,对新房影响有限。5月整体商品住宅成交规模环比-46%,同比降幅扩大34pcts至-90%。
3)政策力度不大,但楼市需求好,供给放量后成交回升,如合肥,5月10号开始对局部地区放松限购,缩短社保年限要求,5月合肥商品住宅成交规模环比转正为16%(4月-4%),同比降幅大幅收窄57pcts至-4%。
每周经济观察:
需求:边际修复。本周地产销售及拿地同比降幅收窄,地铁出行人数快速修复;5月车市明显回暖,乘用车销量同比下降16.9%,降幅收窄18.5个百分点。生产:高层要求推动货运量尽快实现正增长,为二季度经济合理增长提供支撑。
风险提示:
地产政策放松超预期


报告正文
一地产新政后,冷暖如何?5月,二线城市是楼市“松绑”主力,杭州、南京、成都等核心城市也加入稳楼市行列。但本轮楼市放松,主要是对远城区和特定购房人群的定向松绑,对于降首付等刺激性更强的政策,出台城市不多。楼市新政密集出台,对整体成交确实有提振作用,5月40城新房成交面积环比上涨14.15%,止跌回升,其中二线城市修复最明显。由于各城市政策方向和力度不同,作用效果出现分化。(一)楼市加码放松,二线城市成“松绑”主力
5月以来,各地楼市放松节奏加快,二线城市成为“松绑”主力。据诸葛找房数据研究中心统计,截至5月26日,今年调控政策放松频次超210次,仅5月单月就超90次。4月,二线城市加入“松绑”行列,据CRIC不完全梳理,年内共25个二线城市放松调控,仅4月1日至5月24日就有22城。5月中旬,海南(海口)、杭州、成都这三个全国性房地产市场发布楼市新政,二线城市松绑进入新的周期。5月下旬,厦门、南京、武汉等热点楼市城市也加入稳楼市行列。
本轮楼市放松,更强调定向松绑。从政策方向看,放松限购的城市数量较多,但均是点面结合式。我们统计的11个重点二线城市,均优化了限购政策,但放松的基本是远城区,未涉及核心城区。对于户籍家庭,多通过多孩家庭、亲属投靠等增加限购套数;对非户籍家庭,通过缩短社保或个税年限等精准施策。11个城市中,6城支持多孩家庭购房,5城放松远城区限购,4城缩短社保/个税年限要求。对于提高公积金贷款额度、降首付等刺激性更强的政策,出台城市不多,11个城市中仅南京、成都、济南三城提高公积金贷款额度,成都、海口两城降低(公积金)贷款首付比例。

(二)楼市略有回暖,不同城市表现分化
5月整体成交略有回暖,二线城市修复最明显。新房市场,边际修复,同比仍“腰斩”。据诸葛找房数据研究中心数据,5月重点监测的40城新房成交面积环比上涨14.15%,止跌回升(4月-26.95%),同比跌幅下跌50.88%,较4月收窄8.9pcts。二线城市楼市放松政策密集出台,对成交端刺激作用最明显。5月,二线城市成交规模修复最快,环比涨幅19.57%(4月-28.71%),同比降幅收窄11.06%,在各线城市中均居于首位。二手房市场,仍未企稳。据CRIC及58安居客房产研究院数据,5月10个重点城市二手房环比-7%,延续下滑,同比下降40%,降幅收窄16pcts。二手房在架房源和新增上架房源分别环比下跌1.0%、3.2%。
城市层面数据也显示,楼市放松政策对成交确有提振。我们统计的11个城市中,8个城市5月商品住宅成交规模环比由负转正,8个城市同比降幅较4月收窄,平均在10pcts。但各城市政策方向和力度不同,作用效果有所分化:
1)政策力度大,边际修复。如苏州、南京、成都,政策放松力度较大且持续发力。以苏州为例,继4月限售和公积金政策放松后,5月9日,苏州调控进一步松动:新房限售时间由3年调整为2年,二手房不再限售;限购层面,非苏州市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房。5月苏州商品住宅成交规模环比回升49%(4月-21%),同比降幅收窄17pcts至-40%。
2)政策力度不大或过于聚焦,延续下滑。政策力度“平庸”,如厦门,仅是对多孩家庭及外地居民定向放松限购,且政策政策是于5月底颁布,对成交影响并不显著,5月厦门商品住宅成交规模环比-58%(4月8%),同比降幅扩大30pcts至-87%。政策过于聚焦,如杭州,517新政除“三孩政策”以外,核心全部是针对二手房市场,对新房影响有限。5月杭州二手房成交套数环比回升22.94%,但整体商品住宅成交规模环比-46%(4月11%),同比降幅扩大34pcts至-90%。
3)政策力度不大,但楼市需求好,供给放量后成交回升,如合肥,5月10号开始对局部地区放松限购,缩短社保年限要求,5月合肥商品住宅成交规模环比转正为16%(4月-4%),同比降幅大幅收窄57pcts至-4%。


二疫情现状:北京、上海疫情反复6月6日以来,内地新增本土感染者反弹至100例以上。6月6日至11日,单日新增本土感染者平均在137例,上周平均在79例。6月11日,新增本土感染者196例(122+74)。新增本土确诊病例来自3个省份,省份数与上周持平,其中内蒙古78例,北京34例,上海10例。新增无症状感染者涉及10省份,上周为7个省份,其中北京31例,上海19例,内蒙古8例,辽宁5例,广西4例,云南3例,其他四省各1例。近一周北京、上海疫情反复。北京某酒吧发生规模聚集性疫情,6月9日0时至12日15时,涉酒吧疫情已报告感染者166例。北京市委宣传部相关负责人表示本轮聚集性疫情“防控难度超越新发地批发市场聚集性疫情及上一波疫情,目前仍存在外溢扩散的风险”。上海本轮疫情仍处于“拖尾期”,据上海市卫健委11日介绍称,6月1日-10日,上海社会面已累计发现阳性感染者32例,感染者波及范围广,已涉及上海13个区,且呈现出聚集性的特点。

三每周经济观察(一)需求:边际修复中地产:销售及拿地同比降幅均收窄。6月11号当周,30大中城市商品房成交面积260万平,同比下降39.6%,降幅较4月底的-45.3%收窄。土地成交,6月5日当周100大中城市住宅类土地成交面积367万平,同比下跌72.5%,5月全月平均成交为273万平,同比降幅73.9%。6月8日,上海首批集中供地36宗土地全部成交,共获土地出让金834.7亿元,其中19块地以底价成交,国企、央企仍为拿地主力。
出行:较快修复。截至6月5日,18城地铁客运量4257万人,同比-20.9%,与2020年同期持平。5月底同比降幅为-37.6%,5月中旬为-42.5%。
汽车:5月车市明显回暖。5月份狭义乘用车销量为135.4万辆,同比下降16.9%,环比增长29.7%,同比降幅较上月收窄18.5个百分点。乘用车厂商批发销量同比仅小幅下降3%,环比4月份增长64%。

(二)生产:推动货运量尽快实现正增长
货运物流:受端午假期影响,6月5日当周全国公路货运物流指数降至90.5,环比下降10.5%,同比下降29.6%;大型公共物流园区吞吐量指数为97.4,环比下跌3.6%,同比下跌24.3%。政策方面,6月8日李克强总理到交通运输部考察时强调,要推动货运量尽快实现正增长,为二季度经济合理增长提供支撑。
开工率:多数行业开工率环比略有下行。6月中上旬,螺纹钢、江浙织机、半钢胎、全钢胎及石油沥青装置开工率较5月底均有所下行,其中全钢胎开工率环比下跌3个百分点,其他行业均略降约1个百分点。PVC和唐山高炉开工率强于上月底,分别环比回升3个百分点和2.4个百分点。

(三)物价:国内物价保持平稳,煤炭先进产能核定保障复工复产和迎峰度夏
猪肉价格平稳,蔬菜、鸡蛋价格下跌,水果价格上涨。猪肉平均批发价下跌0.2%,前期涨势趋缓;蔬菜、鸡蛋平均批发价分别下跌1.2%、2.7%,水果平均批发价上涨1.9%。
动力煤价继续保持平稳;5月煤炭进口同环比下降。本周秦皇岛港Q5500动力末煤平仓价收于1205元/吨,维持前值。受4月进口同环比增加及国际煤价上涨(到岸价高于国内煤价)影响,5月煤炭进口较为疲软。5月我国煤炭进口量为2054.9万吨,同比下降2.3%,环比下降12.7%;1-5月我国共进口煤炭9595.5万吨,同比下降13.6%,降幅较前4月收窄2.6个百分点。
国家能源局等四部门推进加强煤炭先进产能核定,保障复工复产和迎峰度夏。9日国家能源局等四部门发布《关于加强煤炭先进产能核定工作的通知》提出,核增产能煤矿要积极承担电煤增产保供责任,核增产能形成的新增产能必须全部按国家政策签订电煤中长期合同。
国际油价继续小幅上行。价格方面,美油和布油期价分别收于120.67和122.01美元/桶,分别上涨1.5%和1.9%。库存方面,6月3日当周美国商业原油库存增加202.5万桶,增幅约0.5%。
螺纹钢价格保持平稳,铁矿石价格小幅下跌。本周螺纹钢现货价收于4810元/吨,上周为4800元/吨,上涨0.2%;中国铁矿石价格指数收于509.6,下跌1.4%。


(四)贸易:世行与OECD下调全球经济预期
BDI指数本周环比-6.2%;CRB现货指数与工业原料指数本周环比+0.7%、+0.3%;中国进口干散货运价指数本周环比+0.3%;中国出口集装箱运价指数环比+1.3%,其中美东航线与欧洲航线运价指数分别环比+0%、+0.9%。
世界银行最新发布的《全球经济展望》报告,预计今年全球经济增长将从2021年的5.7%降至 2.9%,比1月份预测的4.1%低1.2个百分点,2023年至2024年的增长率也将维持在这一水平。预计2022年发达经济体的经济增长率将从2021年的5.1%大幅下降至2.6%,比1月份的预测低1.2个百分点。新兴市场和发展中经济体的经济增长率也将从2021年的6.6%降至2022年的3.4%,远低于2011-2019年间4.8%的年均增长率。
OECD发布最新一期经济展望,预计全球经济今年将增长3%,比去年12月的预测值低了1.5个百分点;而且明年全球经济将进一步降至2.8%,比此前的预测值低了0.4个百分点;其中美国经济今明两年将分别增长2.5%、1.2%,分别低于此前预测的3.7%和2.4%。预计OECD国家今年的整体通胀率预计将达到8.5%的峰值,随后在2023年下滑至6.0%,此前预测中预计今年通胀率将在5%触顶,然后在2023年逐渐回落3%。
5月下旬港口吞吐量较快增长。沿海重点枢纽港口货物吞吐量同比回落0.9%,其中外贸货物吞吐量同比增加2.6%,增速较前期加快;沿海八大枢纽港口集装箱吞吐量同比增长8.5%,其中外贸吞吐量同比增加13.0%,一方面是由于深圳港盐田港区去年同期生产受疫情影响基数低,另一方面是下旬随着复工复产提速沿海地区外贸进出口回升明显。


(五)地方债:单周新增专项债发行将创两年新高
实际发行更新:下周新增专项债将发行近5000亿,2020年5月来新高。6月13日当周计划发行新增地方债5298亿,其中一般债647亿,专项债4651亿;6月累计发行新增地方债(含已公布未发行)6753亿,其中一般债1056亿,专项债5697亿。
发行计划更新:继续滞后于实际发行。截至6月12日,从17个省市已披露Q2地方债发行计划看,6月新增专项债计划发行规模为5475亿(较上周不变),滞后于实际发行。
政策方面,按《扎实稳住经济的一揽子政策措施》要求,省级财政部门要抓紧调整专项债券发行计划,合理选择发行时间,加快支出进度,确保今年新增专项债券在6月底前基本发行完毕,力争在8月底前基本使用完毕。

(六)资金:关注下周的MLF操作
截至6月10日,DR007收于1.5728%,DR001收于1.3971%,较6月2日环比分别变化-5.46bps、-2.62bps。本周央行仍没有资金的净投放,下周到期资金量为2500亿。本周资金整体仍呈现被动式宽松的态势。下周三的MLF操作值得特别关注。
截至6月10日,1年期、5年期、10年期国债收益率分别报2.0051%、2.5680%、2.7526%,较6月2日环比分别变化+4.87bps、+0.5bps、-0.75bps。周五社融数据虽然总量超出市场预期,但是结构层面仍相对较差。特别是当下M2同比明显高于社融同比,彰显出当下经济缺乏融资需求是更为主要的矛盾。

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